Пн. – Птн.: с 9:00 до 18:00.
Сб - Вс.: по записи
г. Липецк
Пр. Победы, д.128
Оставить заявку

Разница между новостройкой и вторичным жильем

Разница между новостройкой и вторичным жильем 23 Февраля 2018 Определение исходных понятий 
Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья. 
Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на не проданное жилье, а затем реализует его как вторичное. 

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного, либо юридического лица. Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. 

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости 
Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер. 
С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства. 

Основные ценообразующие факторы 
Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир: 

1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. 

2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. 

3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен.

4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок». 

5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.
 
Преимущества первичной недвижимости 
Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья: 

- использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности; 
- проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам; 
- наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ; 
- обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками; 
- гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам. 

Но есть и свои недостатки, это: 

- черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением; 
- новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры; 
- отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна; 
- нет возможности прописаться самому и родственникам; 
- неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%. 


Преимущества вторичной недвижимости 

- возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом; 
- широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее); 
- большим количеством предложений по ипотечному кредитованию; 
- моментальной пропиской себя и семьи; 
- благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет). 

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта: 

- износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды; 
- риск разрушения старых инженерных коммуникаций; 
- маленькая площадь и старая планировка.

 Какое жилье выгоднее покупать
Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств. 

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира. 

«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки. В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств. Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.



Возврат к списку

Наверх